一、香港物业管理立法趋势（论文文献综述）
余莹[1]（2020）在《论我国业主大会决议规则的完善》文中研究表明近年来我国人口已逐步向城市集中,住宅小区楼盘如雨后春笋般不断兴起,由此衍生诸多法律课题乃值得关注。为了维护建筑物区分所有权之机能及各区分所有权人之居住环境,我国的《物权法》及《物业管理条例》中设有许多制度,以规范区分所有权人彼此之间的互动关系。为此本论文拟以业主自治中核心组织之业主大会其决议规则的完善为论述重点,业主大会在物业管理领域及业主自治领域扮演着相当重要的角色,但对于如此重要角色之定位,却无法在法律上得到确认。并且在业主大会决议规则的运行上,亦出现了规则制度无法在实际生活中得到落实贯彻的问题,此问题更是牵涉到了实体与程序互相交错的难题,惟有厘清业主大会涉及的法律关系,重新检视阻碍决议规则正常运行的因素,方能正本清源地解决此等难题。整篇论文采法学解释、归纳分析、案例分析、比较分析等研究模式完成。首先介绍涉及到业主大会决议规则之理论梳理,从现行法的缺失中找到目前影响业主大会决议规则正常运行的主要原因,而后佐以世界各国关于业主大会决议规则的法律制度及规则比较与评析,以期以他山之石可以功错。接着探讨与研析目前涉及到业主大会决议规则相关之日常纠纷的实务案例,分析其中涉及的法律及争议。最后整理研究之心得,透过原因分析及各国及地区之间法制层面的交流及融合,借鉴参酌后依据符合我国国情与民事习惯作出相应调整,以落实业主大会的法制层面,探索我国业主大会法人化之道路,完善涉及的相应法律规则,进而提升居住品质,健全不动产市场。
刘壮壮[2]（2020）在《地方物业管理立法比较研究》文中研究说明根据国家统计局2020年1月17日发布的数据显示,我国的城镇化率突破60%,这意味着全国人口的60%居住在城市之中。越来越多的人选择商品住宅以及小区住宅,随之产生的是日益增多的居民和小区物业之间的纠纷。过去以物业服务合同纠纷为主,但是近年来的物业纠纷种类越来越多:业主委员会选举纠纷、车库及停车位纠纷、户外广告收益分配纠纷、物业维修基金纠纷等。如何处理好居民与物业服务企业之间的关系也就成了现代社会物业管理的重要任务。随着物业管理纠纷的日益增多,物业管理立法的重要性日益凸显。2003年6月8日国务院颁发《物业管理条例》之后分别于2007年、2016年、2018年对《条例》进行了三次修改,地方城市也纷纷制定了本地的物业管理立法。深圳市于2008年出台了《深圳经济特区物业管理条例》成为首个城市物业管理立法的城市,2017年太原市人大通过了《太原市物业管理条例》于5月1日正式实施。2019年北京市、上海市、广州市纷纷启动了对物业管理立法修订的调研活动,通过了相应的修改草案。需要注意的是,各地区的物业管理立法应在不违背上位法的前提下,对物业管理服务进行细化,尽可能提出符合本地区物业发展水平的物业管理立法。为此笔者将结合近几年各城市新出台的地方物业管理立法,通过对其中的重点条款进行比较分析,以求得出一些有用的结论,为以后的地方物业管理立法提出可行性建议。本文的整体结构为三部分:第一部分选取了17个城市（包括直辖市）的物业管理条例（办法）,以列表格的形式从立法层级和法规、规章结构两个角度对这些法律规范进行对比;第二部分从总则、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则等七个方面选取重点条款进行比较分析,比较出其中的值得借鉴的制度设计。第三部分则是结合第二部分对重点条款的比较分析,结合我国目前各地市的物业管理立法实施概况提出可行性建议:规范法规名称和条文表述;侧重规制突出问题;构建具体制度。
栗德尧[3]（2020）在《物业服务合同若干问题研究》文中进行了进一步梳理伴随着我国住宅商品化的推进,人们对居住环境的要求不断提高,业主委托专业物业服务人进行物业管理成为最为重要的物业管理模式。但是由于物业服务行业规制不到位,以及相关立法的不完善,导致业主与物业服务人之间矛盾频发,物业服务合同纠纷数量呈逐年上涨的趋势。因此,对物业服务合同的研究变得尤为重要,其中,物业服务合同主体的范围界定、抗辩权的行使、任意解除权的行使理论上争议较大,本文主要针对这三个方面问题,围绕《民法典草案》的相关规定,进行研究与讨论。文章主要分为五个部分:第一部分为物业服务合同的实践现状和立法现状。实践现状部分通过数据化的分析得出,物业服务纠纷的几大特点以及其数量逐年递增的趋势。立法现状主要针对物业服务合同进行立法梳理,目前我国相关立法仍然存在部分问题。第二部分为物业合同法的比较法考察。对美国、日本、新加坡、香港、台湾等国家和地区的住房形式以及物业管理相关立法进行比较考察。第三部分为物业服务合同的主体。物业服务合同的主体应为全体业主和物业服务人,其中业主的范围应当予以适当扩大,承认除物业所有权人以外的其他物业使用人准业主地位。业主委员会作为业主大会的执行机构,应当认定其非法人组织的民事主体地位。而作为提供物业服务的一方,物业服务人除物业服务企业外,还应当包含具有一定资质的非法人组织以及自然人。第四部分为物业服务合同的抗辩与抗辩权。首先,抗辩与抗辩权最重要的区别在于,抗辩权以请求权的合法存在且有效为前提,而抗辩则是主张请求权自始不发生,或者虽曾发生但却因一定的事由归于消灭。其次,对物业服务合同纠纷实践中最为常见的抗辩事由以及常见的抗辩权行使进行了研究。第五部分为物业服务合同的效力及解除权。首先,文章分析了物业服务合同的生效要件以及几种特殊情况下物业服务合同的效力。其次,法定解除权和约定解除权足以保障业主的合法权益,业主任意解除权的设立有矫枉过正之嫌,故应当删除《民法典草案》中关于业主任意解除权的相关规定。
赵骄阳[4]（2019）在《建筑物区分所有权制度下既有住宅改造的困境与对策》文中进行了进一步梳理我国住宅建设经过30余年的高速发展后由增量时代转入存量时代,既有住宅改造逐步成为住宅建设道路上的“新常态”。住房制度改革实现了住房私有化,区分所有住宅已经成为我国城市目前最普遍的居住形态,对于既有住宅的改造势必会牵涉全体业主共同利益,同时在法规、主体、利益、协商等多个方面引发不同的问题。本文以我国既有住宅改造为研究对象,提出从建筑物区分所有权的角度进行住宅改造问题根源探究及对策完善的研究方向。具体由以下几个方面展开:首先,通过文献研究指出建筑物区分所有权是保障既有住宅改造中业主共同利益的立法基础,并提出现阶段我国既有住宅自下而上改造模式的新要求。其次,从法律的角度对近十年间住宅改造相关司法案例进行统计分析,挖掘建筑物区分所有权与既有住宅改造的相关性;从改造的角度运用问卷调查法探究既有住宅改造中集体行动的主要影响因素,同时验证既有住宅改造与建筑物区分所有权高度相关。再次,结合调研数据和改造个案探究我国既有住宅改造现存的主要问题集中于实施主体不明确、利益分配不合理和协商机制不健全等问题,针对现存问题从主体、利益和协商三个维度深入探讨建筑物区分所有权的立法缺陷根源。最后,借鉴香港及其他地区的既有住宅改造先进经验,结合我国实际情况提出以完善建筑物区分所有权立法为主要对策的建议,对应主体、利益和协商三个维度分别提出改进建议。本文通过既有住宅改造的相关研究呼吁对我国建筑物区分所有权的补充完善,有助于建立健全既有住宅改造的运行机制,以期对当下备受关注的老旧小区综合改造工作的顺利推行有所借鉴和启发。
万欢欢[5]（2019）在《业主自治主体制度研究》文中研究指明我国的业主自治模式处于成长初期,自治组织发育疲软,许多方面亟待改进。本文从辨识业主身份出发,通过厘定业主自治内涵,剖析自治机构的建构和运行,发现问题并提出完善建议,希冀促进业主自治主体制度的合理发展。除引言外,正文包括四个部分:第一部分进行业主的概念厘定。“业主”在学理上被称为区分所有权主体,在比较法上的称呼各异。我国现行法制体系中的“业主”概念从香港传入。建筑物（区划）的现代化发展使得居住于其中的区分所有权人之间的依存关系日益紧密,实际“占有”、“使用”比起专有部分归属于谁对共同关系的影响更加切实和深远。因此,司法解释对“业主”内涵作出了适应实际状况的突破。专有部分占用人虽是共同生活的实际参与者,但其与所有权人的利益格局有本质差别,不宜认定为“业主”;但同为共同生活体成员,为了居住者共同体的维持与发展,应在法律上明确物业使用人可以承担的“类”业主的权利与义务。第二部分论述业主自治的理论基础及法律内涵。在私法自治思想的指导下,为维护生活共同体秩序、协调主体关系,市民相互联合、相互制衡对区分所有建筑物开展自我管理,包括保存、改良、利用、处分,业主自治由此产生,其中,团体管理方式是普遍选择。《物权法》第70条确认“业主对共有部分享有共有和共同管理的权利”,但将共有权与共同管理权（成员权）并列为一条加以规定会造成权利虚化和不相容两方面的问题。《物权法》第76条及《区分所有权解释》第7条对业主共同决议事项作出的具体界定,范围狭窄,语义矛盾,对业主自治造成了不合理的限制,应当予以完善。第三部分进行业主团体主体化的立法检讨。世界各国、各地区对业主团体的规制主要形成了法人化与非法人化两种体例,而我国关于业主自治组织的立法实际上尚停留在零散的管理机构层面,缺失发挥统合功能的稳定而持久的业主团体制度。以业主大会代替业主团体的隐晦表达可能体现出国家对结社自由的警惕。现实生活中,业主委员会僭越职权、径行决策的事件屡有发生,派系斗争更加剧了业主大会、业主委员会的生存危机,严重影响区分所有建筑物（区划）的管理。而在业主大会法律地位模糊的情形下,司法对业主委员会主体地位进行广泛认可反过来加剧了业主委员会职权的膨胀。第四部分论述业主团体主体化的立法实现。笔者建议应当在法律上构建起真正的业主团体制度,鉴于其财产的非独立性,不宜采用法人形式,可按照“非法人组织”模式予以规范。委托授权是基础权源,但权利、义务的实际承受者仍为全体业主;在责任构成上,团体财产先行承担,业主承担共有持份范围内的补充责任,或者仿效德国的设计,由业主在共有持份范围内与业主团体共同承担连带责任。业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关,在不涉及诉讼的场合,业主委员会只能依业主团体的授权（通过业主大会决议、管理规约的约定或其他方式）行事。在程序法上,其既可经授权参诉,也可依法直接具有当事人能力。
唐瑞[6]（2019）在《住宅小区所有权研究》文中研究表明“建筑物区分所有权”在现代社会具有国计民生的意义,其相关规定最早出现在1804年的《法国民法典》,用以反映和解决人们在同栋一建筑物中的共同生产和生活问题。随着人类工业化和城市化的高速发展,“建筑物区分所有权”日益重要。现代社会需要高楼大厦,高楼大厦需要巨量资金,“建筑物区分所有权”将资金筹集分散到一家一户,具有无可替代的制度价值,我国《物权法》因而有了第六章“业主的建筑物区分所有权”。我国《物权法》“建筑物区分所有权”的十四条规则有许多特色和亮点,应当为《民法典物权编》所吸收,但就总体设计而言,我国《物权法》的“建筑物区分所有权”存在着重大的制度缺陷,应当矫正和重构。我国《物权法》的“建筑物区分所有权”,同时覆盖单栋建筑物的共有部分和住宅小区的共有部分,引起住宅小区发生权属纠纷,加重业主经济负担,致使业主决议难以形成。究其原因在于,我国《物权法》将“建筑物区分所有权”的客体由单栋建筑物扩展到住宅小区,与一物一权原则产生争议,与“建筑物区分所有权”的本原相悖。同时,忽略我国住宅小区的特点,无法与我国大中型住宅小区的发展相适应。由于住房形态的差异,各国及地区“建筑物区分所有权”的客体主要呈现三种立法选择:第一种立法选择把“建筑物区分所有权”的客体限定为单栋建筑物。第二种立法选择把“建筑物区分所有权”的客体由单栋建筑物扩展到住宅小区或建筑物群。第三种立法选择把“建筑物区分所有权”的客体限定为单栋建筑物,对住宅小区或建筑物群准用部分规定。对比分析三种立法选择,现有立法选择均存在一定不足之处,难以破解我国的困境。为解决我国《物权法》“建筑物区分所有权”面临的主要问题,有必要对现有规则进行重构,促使“建筑物区分所有权”回归单栋建筑物,新设“住宅小区所有权”规范住宅小区共有部分的共同管理问题。“住宅小区所有权”是指住宅小区内的业主对住宅小区内的公用土地及公用建筑物、构筑物和其他财产利益共同占有、使用、收益和依法处分并共同承担开支的权利。“住宅小区所有权”的主体为住宅小区全体业主,包括各栋建筑物之上的业主。“住宅小区所有权”的客体为住宅小区的公用土地及公用建筑物、构筑物和其他财产利益,包括道路、车位、车库、沟渠、水池、游泳池、环境小品景观、文体设施、围墙、大门以及绿化设施等共有部分。“住宅小区所有权”的内容为共同享有住宅小区的共用利益和共同承担住宅小区的共用利益开支。由此通过《民法典物权编》分别规定“建筑物区分所有权”和“住宅小区所有权”,实现单栋建筑物业主自治管理单栋建筑物,住宅小区全体业主自治管理住宅小区的共有部分,适应我国街区制、住宅小区等不同住房形态的实际需要。
陈妙媚[7]（2019）在《社会治理视域下物业管理法律制度研究》文中研究表明物业管理关系到千家万户的权益,物业管理的双重法律属性及其复杂的多方法律关系致使物业管理领域纠纷频发。社会治理法治化有助于保证政府、市场和业主自治组织等法律关系主体的基本权利和义务的履行,真正实现多元民主的社会治理。因此,有必要以治理社会公共性问题为指引,从社会治理视域出发,为物业管理的运行提供法制规范。物业管理行为的公权和私权法律属性体现为行政法律关系和民事法律关系,在运行中出现物业监管主体法律职能虚化,物业服务企业管理职能强化,业主及其自治组织法律地位弱化等困境。究其原因,在于现行物业管理法律制度的缺陷,如立法层面的物业管理基本立法缺失,操作性指引缺乏,区域地方立法繁杂混乱等;执法主体缺席和错位共存,司法判决标准不统一。对此,需将社会治理与物业管理法律制度相结合,重塑政府物业管理法律制度引导职能、法律服务职能和法律监管职能。进而厘清物业管理法律关系,完善物业管理立法体系,依法引入第三方服务机构,明确业主自治组织的法律地位和物业服务合同的性质,加强纠纷调解机制的完善。在政府负责、社会协调、公众参与和法治保障的社会治理环境下,努力使物业管理朝着良性方向发展,营造共建共治共享的社会治理格局。
张焱[8]（2019）在《住房承租权特别保护法律研究》文中研究说明随着流动人口的不断增加和人们生活观念的不断更新,租赁住房居住已经成为居民解决住房问题的方式之一。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,在经济社会发展中起到十分重要的作用。在租购同权的宏观政策背景下,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,必须强化对住房承租人的特殊保护。各类房屋表现的功能不同,不同房屋租赁承载的社会价值和使命也不一样。住房租赁因承载着特殊的社会保障功能,应与商业用房租赁、公共住房租赁适用不同的法律规则。商业用房租赁属于市场化主体行为,应充分尊重当事人的意志和合同自由原则;公共住房租赁保障的对象是社会中的中低收入者,对社会弱势群体的保障是国家或政府的当然义务,不属于平等主体之间的法律关系;住房租赁首先是民事合同关系,但因关涉承租人的生存和发展利益,以传统民法坚持的合同自由无法达成对住房承租人的公平对待,因此需要国家权力介入对所有权绝对和契约自由原则进行一定程度的干预和规制,以强制性规范保护住房承租人的特殊利益。传统民法坚持所有权绝对和契约自由原则,无法实现保护弱势住房承租人的目的,需要立法对住房租赁法律关系进行干预,对合同自由的形式正义进行矫正,以实现实质正义。以保护住房承租人合法利益为宗旨,实现出租人与承租人在住房租赁关系中实质上的平等,是各国住房租赁法的重要法政策目标。各国住房租赁法律制度突破了传统民法的合同相对性原则,以租赁合同为基础、以住房承租权为核心建构保护承租人的住房租赁法律制度,通过增加住房出租人义务,限制出租人的权利,扩大住房承租人权利,强化住房承租权的物权化效力,提升承租人地位等,强化对住房承租人权利的倾斜保护。论文首先对住房承租人权利特别保护的缘由进行了理论论证。由于承租人在住房租赁关系中处于弱势地位,客观上就需要法律对形式平等进行矫正,对弱势的住房承租人予以倾斜性保护,实现实质性的平等;住房关系着承租人及其家人的基本生存利益,从利益衡量比较,承租人的利益﹙居住利益﹚要比出租人的利益﹙收取租金的投资利益﹚更为重要,更应得到法律的适度的倾斜性保护;在人权法上,国际公约确认了适足住房权是一项基本人权,将承租人对租住房屋上的租赁权提升到人权保障的高度,住房租赁承租人享有的的适足住房权包括住房安全权、人格尊严权、住房安宁权、禁止驱逐权等,确保住房承租人在租住房屋期间享有安全、自由、和平和尊严的权利是适足住房权的重要内容和使命;在法理论上,住房承租权源于住房租赁合同与占有的结合,通过占有的状态表现出权利的性质,法律对于占有的事实给予物权性请求权的保护,自然应以占有的保护方式保护住房承租人的承租权,法律对于有权占有的保护实际上是保护其背后的实际权利;社会理论方面,20世纪初的所有权社会责任理论强调个人所有权的行使,应为国家的公共利益甚至为增进人类的共同需要和幸福而附随社会责任。住房所有权的社会义务就是要发挥住房的社会保障功能,对住房所有权人附加相应的社会义务,并限制住房所有权人行使权利的自由。对住房承租人权利的强化就是对住房所有权所施加的束缚。住房租赁法律制度应以保护住房承租人特殊权利、稳定住房租赁关系和社会秩序为目标,贯彻承租权物权化、承租合同长期化、租金标准稳定化、承租人权利业主化、权利表征显性化等主要制度理念,体现为特殊的制度构成。文章论述了基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本的权利和义务,以及基于诚实信用而生的特殊的附属义务。在国家对住房租赁市场的监管和对当事人利益的平衡方面,应建立住房租赁的最低适住性安全标准,保障承租人在租住房屋中安全、健康、有尊严地居住和生活;建构住房租赁的租金调整制度,稳定住房租赁关系,平衡双方当事人利益;强化对住房租赁押金的规制,特别要建立专业租赁机构押金的分离管理制度;在限制住房出租人权利行使方面,应建构住房租赁合同解除中对承租人的特别保护制度,以正当理由规则保障住房承租人的租赁存续利益;赋予住房出租人的减损义务,发挥物尽其用的社会效益;限制出租人收回住房私力救济,实现社会和平稳定,从而达到保障住房承租人利益的目的。基于保障住房承租人生存利益的政策考量,各国立法强化对住房承租人的居住权利的优先保护。这种受到法律特别保护的居住性权利是专属于住房承租人享有的,经过学者们的提炼,形成承租权概念。本文理清了住房承租权的含义,认为住房承租权（住房租赁权）就是承租人在租赁住房中的居住权,是承租人基于住房租赁合同,在租赁住房交付后,对租赁租房占有期间所享有的,得在租赁住房中安全、健康、有尊严地居住和生活的权利,也即是承租人对租赁住房为使用、收益,并得对抗新的所有权人和其他第三人的权利。承租权的实质性特征就是物权化效力。住房承租权具有保障租赁关系存续、对抗其他人对承租人安定居住和生活的妨害和阻扰的效力。在分析住房承租权的性质和效力基础上,提出我国住房租赁法应采承租权物权化的理论构建保护住房承租人的制度体系。现代民法在坚持私有财产保护和契约自由的原则下,更加强调对社会弱者的保障,追求社会公平正义和实质平等。在住房社会化运动的推动下,立法者逐渐承认了住房承租人对租赁住房的特殊利益。各国立法强化住房承租人的权利保护,赋予住房承租人在租赁住房占有期间以较强的保护手段,出现了住房承租权物权化的趋势和特征。对于住房承租权予以物权化效力保护,是世界各国住房租赁法律制度的主要内容,且有不断得以强化的趋势。各国立法大多规定了房屋买卖不破租、承租人优先购买权、承租人优先续租权等制度,租赁法律关系不因租赁住房的所有人变更而受影响,成立在先的租赁权可以对抗新的房屋买受人,在与第三人权利存在冲突时,住房承租人享有同等条件下的优先保障权。这样的制度安排使得承租权具有较强的稳定性,住房租赁合同目的获得持续、安全的保障。住房租赁法律制度是以住房承租权为核心而建构的制度体系。住房承租权成立后,其效力主要表现为住房租赁法律关系的存续不因住房所有权人的变动而受影响,住房承租人基于合法占有而得享有占有保护的物上请求权。基于承租权的效力辐射,次承租人和承租人死亡后的同住人也享有基于承租权的特别保护,租赁关系稳定性得到延续。本文认为住房承租人优先购买权制度具有独立的制度功能和社会价值,但应完善我国的优先购买权制度,基于交易的安全和秩序,不应忽视住房受让人的利益保护,因此租赁住房通过公开拍卖的不应有承租人优先购买权的适用;优先续租权没有独立的制度价值和功能,理由在于住房租赁契约属于继续性债之关系,租赁合同的存续特别重视当事人的信赖关系与人格信用,住房租赁合同到期后是否续展依赖于承租人与出租人相互间的信赖关系,若在合同履行中双方信赖关系被破坏,赋予住房承租人在合同期限届满时主张法定优先承租权,明显对出租人不公,因此,法律重视住房租赁契约上当事人间信赖基础之维护,是否续租,原则上交由当事人在信赖关系之基础上选择。在对出租人住房实现抵押权时,存在与住房承租人利益的冲突,各国创设了诸多制度保障承租人的利益,包括承租人知情权、缓期交付制度、抵押权人同意制度等,我国立法应建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度。在租赁住房买卖过程中,承租人的地位不因所有权人变更而受影响,受让人得承继原出租人地位,买卖不破租赁规则属于特别保护住房承租人的强制性规定,不应允许当事人特约预先放弃,否则该制度就失去了存在的价值和意义,对住房承租人的保护将流于形式,本文对我国现行法律规定进行了梳理,提出了完善我国住房租赁核心制度的构想,并论述了司法处置（强制拍卖）债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除,完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力,保障真正的住房承租人,预防债务人（住房所有权人）与案外承租人通谋以虚假租赁合同阻碍强制执行的行为得逞。最后,本文基于现代城市居住模式下住房承租人权利的扩展分析,认为在我国以建筑物区分所有与传统独家独户的住房形态已有根本性的变化,承租人租赁的住房不仅是对业主住房专有部分的使用,还必须使用小区物业范围的公用部分和公共设施设备,必须维护小区住户的共同利益,形成与业主（出租人和小区其他业主）、物业服务人、业主委员会等多方面的法律关系。提出承租人在住宅小区的特别权利获得保护的依据是业主权利的默示让与,特别权利内容就是准业主权,包括居住小区公共资源和设施设备使用权、接受物业服务权、参与公共事务管理权、在业主大会上陈述意见权、知情权、妨害行为制止权等,进一步强化对住房承租人特别保护,维系小区物业范围内所有居住者的共同利益和秩序,力图构建住房承租人权利的立体保护制度体系。法律是当事人利益平衡器。住房租赁法的制度在强化保障住房承租人利益的同时,应兼顾出租人利益的保护,平衡当事人间的利益。世界各国的立法进程体现出对住房承租人权利的保护有一个逐步扩大权利范围、不断强化住房承租权效力（保护方法）的过程,即便一些国家（日本、德国等）的人均住房比都已达1.0以上,也仍然继续以强化对住房承租人的保护为住房租赁法的宗旨。我国的住房租赁法应遵循现代住房租赁法的立法方向,应以租赁合同为基础而构建住房租赁法律关系相关规则,以承租权为核心构建住房租赁法律制度,特别保护承租人利益,促进住房租赁市场健康发展。
施润[9]（2017）在《“住宅专项维修资金业主自管模式”的立法构建研究》文中研究指明住宅专项维修资金的本质,是业主为行使区分所有权之共同管理权的便利而设立的管理工具。但业主拥有资金所有权,并不代表业主必须进行自主管理。在业主管理能力有限的现实背景下,立法并未将增强业主管理能力作为重点,而是希望通过政府代管专项维修资金、物业服务企业代管维修事务转移业主的共同管理责任,但问题是,专项维修资金的管理事务虽然被转移,但住宅小区建筑物维护保养的长期风险并未转移,建筑物维护管理责任是住宅小区业主难以逃避的责任。对于政府行政机关代管专项维修资金的模式而言,政府作为外在行政力量,难以深入住宅小区了解建筑物维护保养现状,难以确定专项维修资金的提取是否为资金滥用,也难以介入小区微观治理过程,难以在专项维修资金决策使用过程中平衡各方主体利益。因此,政府行政机关往往倾向于牺牲资金使用的便捷效率而设置重重管理手续以保障资金的安全性,但由于业主难以监督政府管理权力的正当行使,以致曝光出全国归集5000亿专项维修资金,却在制度体系外暗自保值增值等丑闻1,政府代管所出现的挪用、贪污等管理漏洞,证明政府代管体系下资金安全性实难保障,政府代管模式受到来自于资金安全性、资金使用效率性两方面的质疑。此外,长久习惯于政府代管,以至于许多业主认为,住宅建筑物老旧的维修管理责任在政府,从而出现老旧小区的维修维护难题,更难以形成业主积极维护管理小区共有部分的责任意识。因此,住宅专项维修资金管理模式的立法设计,其基本出发点应当从如何转移业主管理责任的立法思路转变到为业主自管责任的履行提供完善制度保障的立法思路。在具体制度设置上,应当通过设置激励机制,便利于业主履行专项维修资金的管理责任,增强业主自主治理能力,促进住宅小区的保值增值。在立法目标上,应以促进实现专项维修资金的使用效益为目标,在此过程中注重管理权力的合法控制,以维护资金安全。对于业主自管模式下的专项维修资金立法,首要的问题就是制度模式设计的问题,必须强调住宅小区业主自管责任的履行和必要的政府监管两个方面的重要性。在立法思路上,一方面,在住宅小区共有范围不明、业主组织难以成立、业主知情权难以保障的情况下,业主履行自管责任无异于纸上谈兵,即使有精英业主勇于维护业主集体利益,但没有制度化的设计和保障,精英业主也难以承担重大责任压力。因此,必须为全体业主承担自管责任奠定基础,扫清制度障碍。在现阶段,有积极意义的制度设计主要包括:构建住宅小区区分所有权制度,促进住宅小区的一体化保护;完善业主公约制度,以明确业主对于专项维修资金的管理责任;明确小区应当设置业主组织的制度,并构建互利合作、沟通互信的参与表决机制;最后,构建业主共同利益的救济维护机制,保护业主个体为共同利益进行权利救济的积极性。另一方面,必要的政府监管则又是促进专项维修资金业主自管秩序良好运行所必须的条件。在监管理念上,政府监管是一种“有限干预”,容许业主自主管理资金过程中形成各种有效模式;政府监管是一种“有效干预”,干预的目的是形成有效率的业主自主治理,克服业主组织等资金治理主体在资金运营过程中的权威性不足和效率低下等弊病。在监管的具体措施方面,政府应当制定必要的小区自治扶持计划、培育第三方社会机构（如业主协会、维修事务评估机构、物业职业经理人）的成长,制定基于特定项目的财政支援计划等。因此,必要的政府监管包含了支持援助及秩序规制的双重含义。业主自管模式下专项维修资金立法的第二个问题在于制度的整体构建。首先在于构建什么样的专项维修资金管理主体制度。当前形势下,由物业企业主导的“垄断式”商业治理结构支配小区治理,将专项维修资金交由物业企业主导,则资金失控危险极高,物业服务企业代签名、假签名的案例即为证明。建立业主团体组织,以小区的组织化代替单个业主对外联络的个体契约化,同时考虑大型小区的现实需求,以建立真正紧密连接的业主共同利益维护机制,此为制度构建的上策。但更为重要的是,要建立有利于业主积极履行管理责任的表决机制和参与制度,构建业主组织的法治化管理机制。其次,专项维修资金归集与续筹、使用、保值增值三大制度,分别对应了实践过程中的“归集续筹难”、“使用难”、“保值增值难”三大难题,因此也是论文着力解决的问题。排除将问题归结于民众素质、文化传统等视角,单从法律制度的角度分析,从制度设立的依据、公共性参与的权利保障、到立法的科学性、立法制度的完备性等均存在重大缺陷,以至于“三难”问题并非单一制度规定或行政命令就可以解决。但归集到一点,解决的总体方案在于保障资金的使用安全性、使用过程中的真正民主参与,合理划分针对特定情形的特定使用程序。在此,立法应当充分重视现代网络信息技术对于业主权利保障的重要意义。专项维修资金的“使用难”是“三难”的核心,只有解决了这一问题,才能真正促使“归集续筹难”、“保值增值难”问题的解决。最后,专项维修资金自治与监管的整体秩序建构,只是刚刚塑造了一个自治型小区和小区型公共收益制度的雏形。未来,作为小区的基础收益制度,其来源应当更加丰富、并通过金融化运作保值增值,在这一过程中,小区公共治理结构也更加完善。一个建基于住宅小区的民主治理机制和小区型公共资金体制模式将逐渐形成。它将使人们更加深刻的认识到,社会公共利益和民主政治绝不是生成于政府的单方面行政管控,而是来源于基层治理的整体机制设置。社会财政,也绝不仅仅单是国家意义上的公共财政,也包括小区自治型资金管理制度。在最终意义上,良好的小区治理才是良好国家治理的根本来源,二者是紧密的整体。除导论外,论文主体共七章。前三章着重于阐述住宅专项维修资金业主自管模式的理论基础,从历史与域外经验、自管责任的立法激励、政府监管的必要性等方面进行理论梳理。后四章着重于法律制度体系的构建,从主体组织制度、归集续筹制度、使用支出制度、资金的金融化治理等方面进行全面阐释。第一章,住宅专项维修资金管理模式的历史演进与域外考察。首先,本章探究我国住宅专项维修资金管理法律制度形成和演变的历史脉络,展示出政府强力推进与个人私权意识觉醒在制度变革过程中的重要作用。其次,剖析专项维修资金的制度属性,指出将专项维修资金的性质定位于资金而非基金,主要是我国住宅小区的治理实际所决定,但同时,政府代管模式也逐渐显现出政府在过度介入社会微观事务后的弊端。再次,本文结合各主要国家和地区有关住宅公共部分维修的相关立法和管理模式,指出专项维修资金业主自管是国际立法的主流趋势,相关立法应当着重于构建业主自管的制度体系,激励业主积极担当自管责任,但同时,政府必要的监督与协助义务也是制度得以良好运行的保障。第二章,住宅专项维修资金的业主自管责任本章主要解决为什么要由业主自管专项维修资金、业主自管专项维修资金的可行性、以及如何构建业主积极履行自管责任的立法激励等理论问题。首先,本章认为,在业主自管能力有限的情况下,立法着力于转移业主自管专项维修资金的事务,但无论是政府代管还是物业代修,业主均无法免除最终责任后果。其次,从区分所有权理论、政府逐步退出微观管理事务的改革、业主自管模式改革的可行性等各方面讲,业主自管模式都具有现实可行性。再次,问题的关键在于立法如何激励业主履行积极管理义务。为此,在理论上需要改革建筑物区分所有权理论,为业主的小区共有权确定权利边界;在制度上则需要通过业主组织、业主公约、参与表决机制、救济机制的改革,建立业主为共有利益而担责的制度基础。第三章,住宅专项维修资金业主自管模式的政府监管本章主要回答业主自管模式是否需要政府监管、政府监管的理论基础、政府如何监管业主自管专项维修资金的行为等问题。首先,业主自管行为存在权利滥用的风险,同时容易陷入集体行动的困境,这些弊病都决定了政府监管的必要性。但政府监管行为亦存在其必要的干预限度,应当确立政府监管的法定原则、有限干预和顺势而为的原则、服务与扶助的原则等。政府监管不是制约与限制,而是以合法性监督为前提,扶持不具有治理能力的自管主体,同时对资金治理过程中形成的有效模式进行优化。在监管的过程中注重监管目标、时机、监管对象等监管具体规则的选择,较为完善的监管法治体系应当涵盖业主自管组织的建立与发展、资金的归集与续筹、资金的使用和工程维修等各方面。第四章,住宅专项维修资金业主自管组织的法律构建业主大会是最核心的专项维修资金业主自管组织。健全而良好运行的业主大会制度及业主委员会职责的依法行使,是专项维修资金能够实现业主自管的关键。本章从我国小区治理的现实出发,论证从物业服务企业所主导的垄断式小区商业治理结构向业主组织主导的小区公共治理结构转型是历史必然。具体法律制度的设计应当考虑我国住宅小区大型化的现状及对外联络的便利性,规范政府机构的指导行为,设置楼宇业主委员会制度、建立有关业主委员会的规则监督体系,保障业主知情权。制度建构中着重强调两个方面,其一,应注重小区规约立法机构的设立,以小区的法治化治理实现对业主组织的监督。其二,业主自管组织的法人化对于专项维修资金的使用管理、保值增值意义重大,但同时应吸取各国经验,有效解决业主自管组织的对外责任承担问题。第五章,自管模式下住宅专项维修资金的归集与续筹归集与续筹是专项维修资金的使用前提。现行立法采政府强制归集代管模式,业主组织没有自主归集权,未来要建立业主自治归集模式,必须首先完善小区控制权的转移制度,在确立业主组织法人地位基础上建立适合于住宅小区的业主强制归集义务制度和业主成员责任制度。在其他方面,首先,立法应放松不必要的监管,保障业主对于专户管理银行的选择权;除设置业主账户外,应根据“受益原则”设置共有统筹账户。其次,现行立法在归集依据、归集主体确定、老旧小区专项维修资金补建等方面均存在重大疏漏,亟需改进;再次,续筹问题除着重于法律规则的完善,也应根据我国住宅小区业主共有收益来源广泛的特点,建立小区公共收益补充专项维修资金的具体制度规则。第六章,自管模式下住宅专项维修资金的使用法律问题支出使用问题是专项维修资金的核心问题,专项维修资金使用支出程序本质上是小区业主的公共管理与决策过程,立法理念上应注重财产安全性与支出效益性的结合。首先,对于支出使用的一般程序,需设立详尽的预算决策程序;在具体的使用表决规则上,应注重业主对于维修问题科学性的认识,在此基础上与表决的民主性相结合;现代网络信息技术为保障业主参与权、监督权提供了便利,立法应当充分重视其在解决传统表决决策规则难题上的意义。其次,应急维修特殊使用决策规则并非权益之计,其核心理念在于业主“适足住房权”的保障,立法应信任并授权业主组织相应处置权利,并给予必要的政府救助。再次,住宅维修和保养是业主不可推卸的责任,但在工程招投标、维修施工过程中均存在资金使用风险,需加强立法监督,维护资金安全。第七章,自管模式下住宅专项维修资金的金融化治理该部分在于解决专项维修资金闲置中的保值增值理念与制度设计。本章认为,专项维修资金的保值增值,目标不在于金融投资以实现资金价值最大化,而在于小区财产的安全与小区治理水平的提升。因此,构建以专项维修资金购买小区公共财产保险的法律制度,既能实现资金的保值增值,又有利于减轻业主赔付责任,减少小区共有部分更新的资金压力,应当成为业主的首要选择。在投资其他理财产品时,立法应注重资金安全监管的程序设计。最后是结论与展望部分。本部分首先阐释了在住宅小区治理转型背景下,专项维修资金业主自管的理想模式,这一治理模式是以业主自管责任为基础的多元主体共治的有机治理整体。同时,本部分认为,合理的自管模式的架构,为业主自管能力的养成与习得提供良好的制度环境;而业主自管能力的提升,又从本质上塑造了业主的公共参与精神和责任意识,从而有助于形成以财产权为基础的社会自主管理体制,实现真正的社会治理现代化。
深圳市物业管理行业协会[10]（2016）在《社区治理与业主大会制度研究》文中提出前言社区就像是城市的一个细胞,社区治理的好坏直接关系着城市管理与和谐社会的建设成败。什么是社区治理,简单的说,就是社区范围内的基层政府组织、非政府组织机构,依据法律、法规以及社区规范、公约、约定等,通过协商谈判、协调互动、协同行动等对涉及社区共同利益的公共事务进行有效管理,从而增强社区凝聚力,增进社区成员社会福利,推进社区发展进步的过程。
二、香港物业管理立法趋势（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、香港物业管理立法趋势（论文提纲范文）
（1）论我国业主大会决议规则的完善（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 选题背景及意义 |
| 第二节 国内外文献综述 |
| 一、国内研究现状 |
| 二、域外研究现状 |
| 第三节 研究方法及研究架构 |
| 一、研究方法 |
| 二、研究架构 |
| 第二章 业主大会决议规则之基础理论梳理 |
| 第一节 业主大会及其决议规则的概念及特征 |
| 一、业主大会的概念及特征 |
| 二、业主大会决议规则的概念及特征 |
| 第二节 业主大会决议规则的法理基础 |
| 一、业主大会为业主行使共同管理权之载体 |
| 二、业主大会决议规则的设立与运行以私法自治为基础 |
| 第三节 业主大会决议与业委会决议之对比 |
| 一、业主大会与业委会的关系 |
| 二、业主大会决议与业委会决议的权限及效力对比 |
| 第三章 我国现行法上业主大会决议规则存在的问题 |
| 第一节 业主大会法律地位不明 |
| 一、导致业主大会法律地位不明之原因分析 |
| 二、业主大会法律地位不明确引起的后果 |
| 第二节 业主大会议事流程规则不周延 |
| 一、欠缺对首次业主大会召集人的规定 |
| 二、业主大会通知方式及召集程序瑕疵的法律后果未作规定 |
| 三、业主“视为同意”表决规则容易导致业主合法权益受损 |
| 第三节 业主大会决议效力类型的相关规定不完善 |
| 一、业主大会决议不成立及无效类型的缺失 |
| 二、未规定逾越权限作出业主大会决议的效力类型 |
| 三、可撤销业主大会决议类型缺乏适用要件 |
| 第四节 业主救济权行使中存在的问题 |
| 一、业主大会不成立、无效之决议中救济权行使主体不明确 |
| 二、业主行使撤销权中存在的问题 |
| 第四章 业主大会决议规则之比较法考察 |
| 第一节 业主大会法律地位的立法模式考察 |
| 第二节 业主大会决议议事流程的域外法考察 |
| 一、首次业主大会召集人 |
| 二、业主大会召集的通知方式及程序瑕疵的法律后果 |
| 三、无法达成业主大会决议情形 |
| 第三节 业主大会决议瑕疵类型的比较法考察 |
| 一、业主大会决议不成立及无效的规定 |
| 二、逾越权限召开之业主大会的效力规则 |
| 三、可撤销业主大会决议适用要件 |
| 第四节 业主救济权行使问题的比较法考察 |
| 第五章 我国业主大会决议规则的完善建议 |
| 第一节 赋予我国业主大会法人资格 |
| 一、业主大会法人化的必要性分析 |
| 二、业主大会法人化可行性分析及法人种类的选择 |
| 第二节 完善业主大会议事流程的规定 |
| 一、首次召集人的确定 |
| 二、明确召集业主大会通知方式及其召集程序瑕疵的法律后果 |
| 三、设立无法达成业主大会决议的解决机制 |
| 第三节 完善业主大会决议瑕疵的类型及其法律后果 |
| 一、设立业主大会决议不成立之瑕疵类型的相关规定 |
| 二、在立法中明确业主大会决议无效的瑕疵类型 |
| 三、增设逾越权限作出的业主大会决议为效力待定瑕疵类型 |
| 四、设立业主大会决议可撤销类型的适用规则 |
| 第四节 完善我国业主救济权行使的相关规定 |
| 一、明确业主大会决议不成立、无效之诉的业主救济权主体 |
| 二、完善我国业主行使撤销权的相关规定 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间取得的研究成果 |
| 答辩委员签名的答辩决议书 |
| 致谢 |
| 附件 |
（2）地方物业管理立法比较研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 一、各地物业管理立法概况 |
| 二、各地城市物业管理立法重点条款的比较分析 |
| (一)总则 |
| 1、立法目的 |
| 2、概念界定 |
| 3、管理体制 |
| (二)业主与业主大会 |
| 1、物业管理区域 |
| 2、业主大会 |
| 3、业主委员会 |
| (三)前期物业管理 |
| 1、前期物业管理企业选择 |
| 2、前期物业服务收费 |
| 3、物业保修金 |
| (四)物业管理服务 |
| 1、物业服务企业的选择 |
| 2、物业服务企业的义务及责任 |
| 3、物业服务企业的退出 |
| 4、物业服务收费 |
| (五)物业的使用与维护 |
| 1、物业管理区域内的禁止性行为 |
| 2、车位车库问题 |
| 3、物业专项维修资金 |
| (六)法律责任 |
| (七)附则 |
| 三、地方物业管理立法的建议 |
| (一)规范法规名称和条文表述 |
| (二)侧重规制突出问题 |
| (三)构建具体制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简况及联系方式 |
（3）物业服务合同若干问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 一 研究背景与意义 |
| 二 研究方法 |
| 三 文献综述 |
| 四 本文创新点 |
| 第一章 问题的提出 |
| 第一节 物业服务合同的实践现状 |
| 一 物业服务合同纠纷的特点 |
| 二 物业服务合同实践中存在的问题 |
| 第二节 物业服务合同的立法现状 |
| 一 物业服务合同的立法梳理 |
| 二 物业服务合同立法存在的问题 |
| 第二章 物业服务合同的比较法考察 |
| 第一节 英美法系 |
| 一 美国 |
| 二 香港地区 |
| 三 其他国家或地区 |
| 第二节 大陆法系 |
| 一 日本 |
| 二 台湾地区 |
| 三 其他国家或地区 |
| 第三章 物业服务合同的主体 |
| 第一节 物业服务人 |
| 一 物业服务企业是否应当具有法人资格 |
| 二 物业服务企业的企业资质管理 |
| 三 其他物业管理人 |
| 第二节 业主委员会 |
| 第三节 业主与业主管理团体 |
| 一 业主是否包含其他物业使用人 |
| 二 业主是指单个业主还是全体业主 |
| 三 业主管理团体 |
| 第四章 物业服务合同履行中的抗辩与抗辩权 |
| 第一节 抗辩与抗辩权的基础理论 |
| 一 事实抗辩与抗辩权的区别 |
| 二 物业服务合同中抗辩与抗辩权的区分 |
| 第二节 物业服务合同履行中的抗辩 |
| 一 业主以物业服务企业违规收费为由进行抗辩 |
| 二 业主以自己并非合同主体为由进行抗辩 |
| 三 业主以未接受或无需接受相关物业服务为由进行抗辩 |
| 第三节 物业服务合同履行中的抗辩权 |
| 一 物业服务存在瑕疵的抗辩权 |
| 二 诉讼时效经过抗辩权 |
| 三 不安抗辩权 |
| 第五章 物业服务合同的效力及解除权 |
| 第一节 物业服务合同的效力 |
| 一 物业服务合同的生效要件 |
| 二 几类特殊情形下物业服务合同的效力 |
| 第二节 物业服务合同的解除权 |
| 一 物业服务合同的法定解除权 |
| 二 物业服务合同的任意解除权 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 个人简历 |
| 致谢 |
（4）建筑物区分所有权制度下既有住宅改造的困境与对策（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.1.1 存量更新与改造 |
| 1.1.2 多元化主体改造 |
| 1.2 研究目标与意义 |
| 1.2.1 研究目标 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 相关研究综述 |
| 1.3.1 更新模式角度下改造相关研究 |
| 1.3.2 法律体制角度下改造相关研究 |
| 1.3.3 业主自治角度下改造相关研究 |
| 1.3.4 集体行动角度下改造相关研究 |
| 1.4 研究内容 |
| 1.5 论文框架 |
| 1.6 研究方法 |
| 第2章 业主的建筑物区分所有权 |
| 2.1 建筑物区分所有权制度的发展沿革 |
| 2.1.1 国外建筑物区分所有权的起源与发展 |
| 2.1.2 我国住房体制改革及相关的法律建设 |
| 2.2 《物权法》中建筑物区分所有权的构成与内容 |
| 2.2.1 区分所有权的构成 |
| 2.2.2 专有权内容 |
| 2.2.3 共有权内容 |
| 2.2.4 成员权内容 |
| 2.3 建筑物区分所有权对既有住宅改造的影响与作用 |
| 2.3.1 确保业主在改造中的主体地位 |
| 2.3.2 协调多方权益与保障整体利益 |
| 2.3.3 适应自下而上的自主改造模式 |
| 2.4 本章小结 |
| 第3章 既有住宅改造相关司法案例统计分析 |
| 3.1 案例筛选 |
| 3.2 数据统计与分析 |
| 3.2.1 案件类型 |
| 3.2.2 诉讼主体 |
| 3.2.3 责任方式 |
| 3.2.4 争议部位 |
| 3.2.5 判决依据 |
| 3.3 既有住宅改造与区分所有权的相关性 |
| 3.4 本章小结 |
| 第4章 既有住宅改造中集体行动影响因素分析 |
| 4.1 集体行动理论与既有住宅改造 |
| 4.1.1 集体行动理论概述 |
| 4.1.2 既有住宅改造中的集体行动 |
| 4.2 改造中集体行动影响因素调研 |
| 4.2.1 问卷设计 |
| 4.2.2 问卷筛选与调整 |
| 4.2.3 调研范围与样本 |
| 4.2.4 数据统计与汇总 |
| 4.2.5 信度与效度检验 |
| 4.3 改造中集体行动的影响因素与相关性 |
| 4.3.1 主要影响因素识别 |
| 4.3.2 影响因素相关性分析 |
| 4.3.3 影响因素与区分所有权的相关性 |
| 4.4 本章小结 |
| 第5章 既有住宅改造的困境与根源 |
| 5.1 实际改造案例调研 |
| 5.1.1 案例概况 |
| 5.1.2 改造过程 |
| 5.1.3 既存问题 |
| 5.2 实施主体不明确 |
| 5.2.1 政府大包大揽 |
| 5.2.2 业主权利受限 |
| 5.2.3 实施主体困境的根源 |
| 5.3 利益分配不合理 |
| 5.3.1 业主同权不同利 |
| 5.3.2 费用分摊难协调 |
| 5.3.3 利益分配困境的根源 |
| 5.4 协商机制不健全 |
| 5.4.1 决策机制不完善 |
| 5.4.2 权利义务不对等 |
| 5.4.3 集体协商困境的根源 |
| 5.5 本章小结 |
| 第6章 既有住宅改造的经验借鉴与对策建议 |
| 6.1 明确业主委员会主体地位 |
| 6.1.1 法律依据 |
| 6.1.2 经验借鉴 |
| 6.1.3 具体建议 |
| 6.2 合理分配业主利益比例 |
| 6.2.1 分配原则 |
| 6.2.2 经验借鉴 |
| 6.2.3 具体建议 |
| 6.3 建立业主集体协商机制 |
| 6.3.1 经验借鉴 |
| 6.3.2 具体建议 |
| 6.4 本章小结 |
| 第7章 总结与展望 |
| 7.1 总结与创新 |
| 7.2 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 附录 A 司法案例统计表 |
| 附录 B 龙源世家小区水网改造日志记录 |
| 附录 C 富荣花园《大厦公契》译文(节选) |
| 附录 D 调研问卷及相关文献影响因素汇总 |
| 发表论文和参加科研情况说明 |
| 致谢 |
（5）业主自治主体制度研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 一、业主的概念厘定 |
| (一)“业主”的词源探析 |
| (二)“业主”的法律界定 |
| (三)“类”业主的权利义务探讨 |
| 二、业主自治的理论基础及法律内涵 |
| (一)业主自治的法理分析 |
| (二)业主自治的实现方式 |
| (三)《物权法》关于业主自治权限的规定 |
| 三、业主团体主体化的立法检讨 |
| (一)业主团体制度的比较法研究 |
| (二)我国业主自治组织的立法概况 |
| (三)业主大会的“团体性”质疑 |
| (四)业主委员会职能错位 |
| 四、业主团体主体化的立法实现 |
| (一)构建真正的业主自治团体 |
| (二)非法人组织主体形式的选择 |
| (三)业主委员会职能重构 |
| 结语 |
| 参考文献 |
（6）住宅小区所有权研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 导论 |
| 一、研究的背景 |
| 二、研究的现状 |
| (一)国外的研究现状 |
| (二)国内的研究现状 |
| 三、研究的内容 |
| (一)研究的方法 |
| (二)研究的思路 |
| (三)研究的难点 |
| 第一章 “建筑物区分所有权”的困境 |
| 第一节 “建筑物区分所有权”的名称问题 |
| 第二节 “建筑物区分所有权”的客体问题 |
| 一、各国及地区“建筑物区分所有权”的客体选择 |
| (一)客体适用于单栋建筑物的国家及地区 |
| (二)客体扩展到住宅小区的国家及地区 |
| (三)客体分别予以规定的国家及地区 |
| 二、我国“建筑物区分所有权”的客体选择 |
| 第三节 客体扩展造成的现实困境 |
| 一、滋生住宅小区的权属纠纷 |
| 二、增加业主的经济负担 |
| 三、引起住宅小区的利益冲突 |
| (一)带来业主与物业服务企业的利益冲突 |
| (二)带来业主与业主委员会的利益冲突 |
| 四、造成相邻关系的规范不利 |
| 五、致使业主决议的难以形成 |
| 第四节 我国“建筑物区分所有权”产生困境的原因 |
| 一、违反“建筑物区分所有权”的本原 |
| 二、背离一物一权原则的价值取向 |
| 三、违背共有规则的基本原理 |
| 四、忽略住宅小区的客体特性 |
| 第五节 域外立法选择无法破解我国的困境 |
| 第二章 “住宅小区所有权”的设立 |
| 第一节 我国的住房制度与发展趋势 |
| 一、我国住房制度的发展演变 |
| 二、住宅小区制与街区制的由来 |
| 三、住宅小区制与街区制的权衡 |
| (一)街区制的利弊分析 |
| (二)住宅小区制的利弊分析 |
| (三)住宅小区制与街区制的共存 |
| 第二节 “住宅小区所有权”与相关概念 |
| 一、“住宅小区所有权”的提出 |
| 二、“住宅小区所有权”的内涵 |
| (一)“住宅小区所有权”的定义 |
| (二)“住宅小区所有权”与“业主权”的异同 |
| (三)“住宅小区所有权”与“住宅区区分所有权”的异同 |
| (四)“住宅小区所有权”与“居住区区分所有”的异同 |
| 三、“住宅小区所有权”的特点 |
| 第三节 “住宅小区所有权”的构成 |
| 一、“住宅小区所有权”的名称 |
| 二、“住宅小区所有权”的主体 |
| 三、“住宅小区所有权”的客体 |
| 四、“住宅小区所有权”的内容 |
| 第四节 增设“住宅小区所有权”的必要性 |
| 一、弥补我国《物权法》现有规则的不足 |
| 二、解决住宅小区的市政公用问题 |
| 三、满足建设用地使用权的区分需要 |
| 四、适应我国住宅小区的发展趋势 |
| 第五节 补充“住宅小区所有权”的可行性 |
| 一、符合“建筑物区分所有权”的调整需要 |
| 二、契合《民法典物权编》的编纂时机 |
| 三、适合我国不同住房形态的实际需求 |
| 第三章 “住宅小区所有权”的规则设计 |
| 第一节 住宅小区的市政公用部分 |
| 一、住宅小区市政公用部分的由来 |
| 二、住宅小区市政公用部分的认定 |
| (一)市政公用部分的内容确定 |
| (二)市政公用部分的划分依据 |
| (三)市政公用部分的管理与使用 |
| 第二节 住宅小区的其他权利人所有部分 |
| 一、住宅小区其他权利人所有部分的认定 |
| 二、住宅小区其他权利人是否能成为业主 |
| 第三节 住宅小区业主的共有部分 |
| 一、住宅小区共有部分的认定 |
| 二、住宅小区有关争议部分的探讨 |
| (一)物业服务用房 |
| (二)车位、车库 |
| (三)架空层 |
| (四)会所 |
| 三、住宅小区共有部分的分类管理 |
| 第四节 住宅小区所有权人大会 |
| 一、住宅小区所有权人大会的法律地位 |
| 二、住宅小区所有权人大会的运行 |
| (一)住宅小区所有权人大会的设置 |
| (二)住宅小区管理委员会的创设 |
| (三)住宅小区所有权人大会与业主大会的异同 |
| 三、住宅小区业主的权利、义务与责任 |
| (一)住宅小区业主的权利 |
| (二)住宅小区业主的义务 |
| (三)住宅小区业主的责任 |
| 四、住宅小区共有部分的全体管理 |
| (一)住宅小区共有部分的维修 |
| (二)住宅小区共有部分的改建、重建与更新 |
| (三)住宅小区共有部分的收益 |
| (四)住宅小区的土地使用权 |
| (五)物业服务企业的选聘与解聘 |
| 第五节 毗邻建筑物业主大会 |
| 一、毗邻建筑物业主大会的召集 |
| 二、毗邻建筑物业主大会的决议 |
| 三、毗邻建筑物业主的权利、义务与责任 |
| 四、毗邻建筑物业主大会与住宅小区所有权人大会的异同 |
| 第四章 “建筑物区分所有权”的规则矫正 |
| 第一节 单栋建筑物业主的专有权 |
| 一、专有权的客体 |
| 二、专有权的主体 |
| 三、专有权的内容 |
| 第二节 单栋建筑物业主的共有权 |
| 一、共有权的客体 |
| (一)屋顶平台 |
| (二)外墙面 |
| (三)电梯 |
| 二、共有权的主体与内容 |
| 第三节 单栋建筑物业主的成员权 |
| 一、业主大会 |
| (一)业主大会的成立 |
| (二)业主大会的法律地位 |
| (三)业主大会的管理事项 |
| 二、业主委员会 |
| 三、业主监督委员会 |
| 四、单栋建筑物共有部分的管理 |
| (一)单栋建筑物的维修 |
| (二)单栋建筑物的更新、改建与重建 |
| (三)物业服务企业的选聘与解聘 |
| (四)单栋建筑物的土地使用权 |
| 第五章 “建筑物区分所有权”与“住宅小区所有权”的立法建议 |
| 第一节 立法模式的比较与选择 |
| 一、单行法模式 |
| 二、民法典模式 |
| 三、民法典与单行法相结合的模式 |
| 第二节 “建筑物区分所有权”的规则修改 |
| 第三节 “住宅小区所有权”的规则补充 |
| 第四节 “建筑物区分所有权”与“住宅小区所有权”立法建议稿 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 一、中文书籍 |
| (一)专着类 |
| (二)法典类 |
| 二、中文论文 |
| (一)期刊论文 |
| (二)学位论文 |
| 三、外文资料 |
| 致谢 |
（7）社会治理视域下物业管理法律制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 第一节 选题的来源及研究意义 |
| 一、选题来源 |
| 二、研究意义 |
| 第二节 国内外文献综述 |
| 一、国外研究综述 |
| 二、国内研究现状 |
| 第三节 研究内容与方法 |
| 一、研究内容 |
| 二、研究方法 |
| 第一章 我国物业管理行为的法律定位及其实际样态 |
| 第一节 物业管理行为法律定位的理论阐释 |
| 一、物业管理行为之双重法律属性 |
| 二、物业管理行为之复合性法律关系 |
| 第二节 我国物业管理行为实际样态及其消极影响 |
| 一、我国物业管理行为实际样态 |
| 二、我国物业管理行为实际样态之消极影响 |
| 第二章 我国现行物业管理法律制度之实践困境与成因分析 |
| 第一节 物业管理立法体系尚未建立 |
| 一、物业管理基本立法缺失 |
| 二、区域地方立法繁杂混乱 |
| 三、操作性指引缺乏 |
| 四、物业管理立法缺陷之成因 |
| 第二节 物业管理执法主体缺位与错位并存 |
| 一、多重监管职能部门权责不明 |
| 二、物业管理联动机制缺失 |
| 三、物业指导服务职能缺位 |
| 四、物业管理执法缺陷之成因 |
| 第三节 物业纠纷司法裁判标准不一 |
| 一、业主自治组织法律地位不明 |
| 二、物业服务合同法律定位缺乏 |
| 第三章 社会治理视域下物业管理法律制度之可能突破与初步构设 |
| 第一节 社会治理与物业管理法律制度之契合——重塑政府职能 |
| 一、社会治理视域下的物业管理及其法律制度 |
| 二、政府职能之重塑 |
| 第二节 物业管理法律制度之初步构设 |
| 一、厘清物业管理法律关系 |
| 二、完善物业管理立法体系 |
| 三、健全业主自治组织制度 |
| 四、依法引入第三方服务机构 |
| 五、物业服务合同有名化 |
| 六、完善纠纷调解机制 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 后记 |
（8）住房承租权特别保护法律研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 第一章 导论 |
| 一、问题之提出 |
| 二、文献综述 |
| 三、研究目的与基本研究思路 |
| 四、研究方法 |
| 五、研究重点与难点 |
| 六、本论文的创新点 |
| 第二章 住房承租权特别保护的制度基础 |
| 一、相关基础概念 |
| 二、对住房承租人特别保护的社会客观基础 |
| (一)租购同权、发展租赁市场的国家政策目标需要对住房承租人予以特殊保护 |
| 1、租购同权的政策背景 |
| 2、租售并举与租购同权的政策目标 |
| (二)发展住房租赁市场必须强化对住房承租人的权利保护 |
| 1、住房租赁和住房所有(自有)都是一种居住方式 |
| 2、发展住房租赁市场必须强化对住房承租权的特别保护 |
| 三、对住房租赁承租人特别保护的理论基础 |
| (一)利益比较：承租人的利益更加值得法律倾斜保护 |
| 1、社会政策基础——住房承租人与出租人相比一般处于经济上弱势地位,其基本的生存利益更值得法律予以保护 |
| 2、伦理基础——对承租人生存权利的保护 |
| (二)人权法基础——对住房承租人的住房权保障 |
| (三)法理基础 |
| 1、基于占有权利的法益效力 |
| 2、财产所有权的社会化义务理论（私权社会责任理论） |
| 第三章 住房租赁法律关系中的特殊权利义务 |
| 一、住房承租人特殊权利义务产生的基础 |
| (一)保障住房承租人利益的法价值目标 |
| 1、强化住房承租人的法律地位和利益倾斜,平等保护当事人合法权益 |
| 2、稳定住房租赁关系和社会秩序 |
| (二)保障住房承租人利益的主要制度理念 |
| 1、承租权物权化,保护实际居住人 |
| 2、承租合同长期化 |
| 3、租金标准稳定化 |
| 4、承租人权利业主化 |
| 5、权利表征显性化 |
| 二、国家运用公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性基础 |
| (一)公私法的分类和社会法对社会弱者特别保护的正当性 |
| (二)现代民法对合同自由的限制：从形式正义到实质正义 |
| (三)国家公权力对住房租赁法律关系适当干预的正当性 |
| 三、住房租赁法律关系权利义务的特殊内容 |
| (一)基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本权利和义务 |
| 1、出租人的适住性默示担保义务：提供和维持适合于居住的住房的义务 |
| 2、住房出租人的修缮义务 |
| 3、承租人支付租金和附加费用的义务 |
| 4、承租人遵守业主公约的义务 |
| 5、承租人的租住安宁权 |
| 6、承租人住房租赁关系终了之返还住房义务 |
| (二)基于国家对住房租赁市场的规制：保障承租人权利,平衡当事人利益…… |
| 1、建立住房租赁的最低适住性安全标准 |
| 2、建构住房租赁的租金调整制度 |
| 3、强化对住房租赁押金的规制 |
| (三)对住房出租人权利行使的限制,强化对住房承租人的保护 |
| 1、住房租赁合同解除中对承租人的特殊保护 |
| 2、住房出租人的减损义务 |
| 3、出租人收回住房私力救济的限制 |
| 第四章 住房承租权的特别保护法律制度内容 |
| 一、住房承租权的物权化 |
| (一)住房承租权的概念 |
| (二)住房承租权的效力 |
| (三)住房承租权的性质 |
| (四)住房承租权物权化的演变与发展 |
| (五)我国住房租赁立法的制度选择：住房承租权物权化 |
| 二、承租人的优先权(包括优先购买权和优先续租权) |
| (一)住房承租人优先购买权 |
| 1、住房承租人优先购买权概念和特征 |
| 2、住房承租人优先购买权制度的价值和正当性基础 |
| 3、承租人优先购买权的性质 |
| 4、承租人优先购买权的行使条件 |
| 5、优先购买权被侵害的权利救济 |
| 6、需要厘清的问题 |
| (二)住房承租人优先续租权 |
| 三、住房抵押中承租权的特殊保护 |
| (一)各国关于抵押权实现过程中保护承租权的法律制度 |
| 1、知情权规则——抵押权实现过程中的通知义务 |
| 2、缓期交付制度 |
| 3、抵押权人同意制度 |
| (二)我国关于抵押权实现过程中与承租人保护的立法完善 |
| 1、抵押权与承租权的冲突与协调 |
| 2、建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度 |
| 四、住房买卖中承租权的特殊保护 |
| (一)住房买卖交易中对承租人的保护：买卖不破租赁制度 |
| 1、买卖不破租赁制度的含义 |
| 2、域外关于住房买卖不破租赁的立法例 |
| 3、住房买卖不破租规则的立法理由 |
| 4、买卖不破租赁的成立要件 |
| 5、买卖不破租赁的法律效果 |
| 6、适用买卖不破租规则的例外 |
| (二)司法处置(强制拍卖)债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除 |
| 1、案外人以住房租赁合同对强制执行干扰的表现形式 |
| 2、完善保护承租权制度：住房承租人的执行标的异议和执行异议之诉 |
| 3、完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力 |
| 4、加重承租权人举证义务,加大对虚假租赁合同当事人的惩罚力度 |
| 5、对司法机关委托拍卖公告记载的租赁负担与实际不一致的处理 |
| 五、强化对次承租人和同住人住房承租权的保护 |
| (一)基于承租人的转租权(或部分转租权),完善次承租人利益保护制度…… |
| 1、关于住房转租和承租权转让 |
| 2、次承租人权利保护的立法理由 |
| 3、次承租人权利保障的范围 |
| 4、我国立法选择：强化对次承租人的权利保障 |
| (二)完善同住人承租权（加入权）保护制度 |
| 1、各国立法比较 |
| 2、同住人承租权的性质 |
| 3、适用同住人承继承租权的条件 |
| 4、同住人承租权的效力 |
| 5、我国法律对同住人承租权制度的完善 |
| 第五章 现代居住模式下承租人的特别权利保护 |
| 一、现代居住模式的特点和住房承租人的特殊权利保护 |
| (一)现代居住模式的特点 |
| (二)现代居住模式下强化对住房承租人特殊保护的理由 |
| 二、承租人取得权利的依据：业主权利的默示让与 |
| 三、现代居住模式下住房承租人的特别权利：准业主权 |
| (一)承租人与出租人的关系：公共部分使用权能默示性转移给承租人 |
| 1、居住物业区域公共资源和设施设备使用权 |
| 2、要求出租人协助进行租赁合同登记备案的权利 |
| (二)住房承租人与物业服务人的关系：接受物业服务权 |
| (三)住房承租人与业主委员会的关系：参与公共事务管理权 |
| 1、公共事务参与权 |
| 2、在业主大会上陈述意见权 |
| 3、知情权 |
| (四)住房承租人与相邻人的关系：妨害行为制止权 |
| 四、建立住房租赁当事人失信制度,平等保护当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间的研究成果 |
（9）“住宅专项维修资金业主自管模式”的立法构建研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 导论 |
| 一、选题背景与问题聚焦 |
| 二、国际与国内的研究现状 |
| 三、理论意义和实践价值 |
| 四、研究视角与研究方法 |
| 五、论文框架及创新之处 |
| 第一章 住宅专项维修资金管理模式的历史演进与域外考察 |
| 第一节 住宅专项维修资金管理模式的立法与沿革 |
| 一、单位体制下关于住宅维修管理的法律探索 |
| 二、“维修基金”概念的形成及其管理模式的局限性 |
| 三、“专项维修资金”法律制度中的管理模式 |
| 第二节 住宅专项维修资金的定性争论与反思 |
| 一、有关“专项维修资金”的定性争论与评述 |
| 二、住宅专项维修资金的法律特性评价 |
| 三、从“维修基金”到“维修资金”——我国立法变革的深入反思 |
| 第三节 住宅专项维修资金法律制度的国际经验 |
| 一、欧美国家有关住宅专项维修资金制度的立法经验 |
| 二、亚太国家和地区有关住宅专项维修资金制度的立法与实践 |
| 三、住宅专项维修资金制度“国际立法经验”的中国借鉴 |
| 第二章 住宅专项维修资金的业主自管责任 |
| 第一节 住宅专项维修资金代管中的业主责任转移 |
| 一、建筑物区分所有权理论下专项维修资金的定性分析 |
| 二、住宅专项维修资金管理责任的现行立法思路 |
| 三、政府法定代管模式难以维护业主权益 |
| 四、物业服务企业代管维修事务的业主监督困境 |
| 第二节 专项维修资金业主自管责任及其立法缺陷 |
| 一、住宅小区业主的专项维修资金自管责任 |
| 二、业主自管责任立法理念的缺陷及其转型 |
| 三、我国香港地区关于业主积极管理责任的立法及评价 |
| 第三节 业主积极履行自管责任的立法激励 |
| 一、明确共有权利边界，实现小区一体化维护 |
| 二、保障业主知情权，建立自管的认知共识 |
| 三、设立业主组织，降低谈判联络成本 |
| 四、构建互利合作、沟通互信的参与表决机制 |
| 五、构建业主共同利益的救济维护机制 |
| 第三章 住宅专项维修资金业主自管模式的政府监管 |
| 第一节 政府对业主自管模式进行监管的理论基础 |
| 一、住宅专项维修资金业主自管模式下政府监管的正当性基础 |
| 二、住宅专项维修资金政府监管的理论阐释 |
| 三、我国香港地区老旧楼宇维修监管的启示 |
| 第二节 政府对业主自管模式实施监管的法律制度构建 |
| 一、政府对业主自管模式实施监管的原则定位 |
| 二、业主自管组织建立和发展过程中的政府监管责任 |
| 三、专项维修资金归集和续筹中的政府监管 |
| 四、专项维修资金使用过程中的政府监管 |
| 五、专项维修资金金融参与中的政府监管 |
| 第四章 住宅专项维修资金业主自管组织的法律构建 |
| 第一节 住宅专项维修资金业主自管组织的困境 |
| 一、我国住宅小区的垄断式商业治理模式 |
| 二、业主自管组织运行过程中的现实困境 |
| 第二节 住宅专项维修资金业主自管组织的构建逻辑 |
| 一、住宅小区治理模式转型的现实需求 |
| 二、住宅小区业主自管组织的重构逻辑 |
| 第三节 住宅专项维修资金业主自管组织的法人化 |
| 一、业主自管组织法人化的立法与实践困境 |
| 二、业主自管组织法人化的中国实践与国际考察 |
| 三、业主自管组织法人化对于专项维修资金的意义 |
| 第五章 自管模式下住宅专项维修资金的归集与续筹 |
| 第一节 专项维修资金归集前提：专户管理银行的选定 |
| 一、专项维修资金专户管理银行的市场准入与业主选择 |
| 二、专项维修资金账户设置的法律问题 |
| 第二节 住宅专项维修资金归集法律制度的完善 |
| 一、专项维修资金归集方式的立法争议 |
| 二、专项维修资金归集依据的立法确定 |
| 三、专项维修资金归集主体的立法确定 |
| 四、老旧小区的维修资金补建补缴法律问题 |
| 第三节 住宅专项维修资金业主自治归集模式的创建 |
| 一、美国共同权益小区维修准备金归集制度的立法考察 |
| 二、美国共同权益小区维修准备金归集制度的立法评述 |
| 三、我国住宅专项维修资金业主自治归集制度的立法构建 |
| 第四节 住宅专项维修资金续筹法律问题探究 |
| 一、续筹资金的重要来源：小区公共收益 |
| 二、专项维修资金续筹法律规则的完善 |
| 第六章 自管模式下住宅专项维修资金的使用法律问题 |
| 第一节 专项维修资金支出使用程序的立法理论 |
| 一、专项维修资金支出使用程序的法律原则 |
| 二、专项维修资金支出使用程序中主体权利义务的法律架构 |
| 第二节 住宅专项维修资金预算法律程序的构建 |
| 一、住宅专项维修资金预算法律程序设立的必要性 |
| 二、住宅专项维修资金预算法律程序的设立原则 |
| 三、住宅专项维修资金预算法律程序的立法规则 |
| 第三节 住宅专项维修资金使用决策规则的立法改进 |
| 一、专项维修资金使用表决规则的反思与完善 |
| 二、专项维修资金使用表决新方法的法律问题 |
| 三、现代网络信息技术在使用决策中的运用及其法律问题 |
| 第四节 应急维修特殊使用决策规则的法律问题 |
| 一、适足住房权——应急维修特殊使用决策规则的核心理念 |
| 二、应急维修特殊使用决策规则中的业主权利保障 |
| 第五节 工程维修中的专项维修资金支出监督 |
| 一、构建工程维修中的专项维修资金支出监督法律制度 |
| 二、招投标过程中的专项维修资金风险监督 |
| 三、施工过程中的专项维修资金风险监督 |
| 第七章 自管模式下住宅专项维修资金的金融化治理 |
| 第一节 房屋维修保险的中国模式与美国经验 |
| 一、房屋维修保险“泰州模式”的深度剖析与反思 |
| 二、美国共有公寓保险制度对我国维修资金“金融化”的立法启示 |
| 第二节 专项维修资金金融化的法律模式设计 |
| 一、“维修资金使用中引入商业保险”的模式设计——以电梯维修更新为例 |
| 二、专项维修资金“金融参与”风险的立法控制 |
| 结语与展望 |
| 参考文献 |
| 后记 |
| 攻读学位期间的科研成果 |
（10）社区治理与业主大会制度研究（论文提纲范文）
| 前言 |
| 第一章社区治理概述 |
| 1.1治理 |
| 1.2社区治理 |
| 1.3社区治理的功能 |
| 1.4我国社区治理的现状 |
| 第二章境外社区治理模式和经验比较 |
| 2.1美国的社区治理 |
| 2.1.1基本情况 |
| 2.1.2美国社区治理的基本特征 |
| 2.2英国的社区治理 |
| 2.2.1基本情况 |
| 2.2.2基本特征 |
| 2.3德国的社区治理 |
| 2.4日本的社区治理 |
| 2.4.1日本社区地域中心管理模式 |
| 2.4.2社区管理重视“自律” |
| 2.5台湾地区社区治理 |
| 2.5.1基本情况 |
| 2.5.2社区治理的效果 |
| 2.6香港的社区治理 |
| 第三章社区治理视角下的业主大会制度 |
| 3.1业主大会概念和基础理论 |
| 3.1.1业主大会的基本概念 |
| 3.1.2业主大会制度的基础理念 |
| 3.2我国业主大会制度历史及法制建设情况 |
| 3.2.1业主大会制度历史 |
| 3.2.2我国业主大会发展中几个重要立法 |
| 3.3我国业主大会法律地位情况介绍 |
| 3.4深圳罗湖区业主大会制度实践分析 |
| 3.4.1基本情况介绍 |
| 3.4.2深圳模式分析 |
| 第四章对完善业主大会制度在社区治理中作用的对策和建议 |
| 4.1我国业主大会制度及发展方面存在的主要问题 |
| 4.1.1与高速发展的房地产及物业服务行业相比，业主组织成长受阻 |
| 4.1.2业主大会、业主委员会运作不规范、不专业、履职难 |
| 4.1.3业主大会、业主委员会的法律地位和经济责任不清晰，与物业服务企业主体错位 |
| 4.1.4基层政府监管力量薄弱，社区居民组织发育仍不健全 |
| 4.2对完善业主大会制度在社区治理中的作用的对策和建议 |
| 4.2.1制定专门法律规范，为业主大会制度提供法律保障 |
| 4.2.2对业主大会立法采用折中模式，实行分类管理 |
| 4.2.3推动赋予部分业主自治组织独立的法人主体地位 |
| 4.2.4明确业主自治组织的权利和责任，提升业主自治能力 |
| 4.2.5对现行业主委员会运行机制进行创新 |
| 4.2.6发挥社会专业人士和第三方服务机构的作用 |
| 4.2.7利用现代信息技术等手段，提高业主大会会议效率 |
| 4.2.8政府应该发挥积极的作用 |
| 4.2.9理顺业主大会与其他组织的在社区治理工作中的衔接和配合 |
| 结语 |
四、香港物业管理立法趋势（论文参考文献）
- [1]论我国业主大会决议规则的完善[D]. 余莹. 华南理工大学, 2020(03)
- [2]地方物业管理立法比较研究[D]. 刘壮壮. 山西大学, 2020(01)
- [3]物业服务合同若干问题研究[D]. 栗德尧. 郑州大学, 2020(02)
- [4]建筑物区分所有权制度下既有住宅改造的困境与对策[D]. 赵骄阳. 天津大学, 2019(01)
- [5]业主自治主体制度研究[D]. 万欢欢. 西南政法大学, 2019(08)
- [6]住宅小区所有权研究[D]. 唐瑞. 武汉大学, 2019(07)
- [7]社会治理视域下物业管理法律制度研究[D]. 陈妙媚. 广州大学, 2019(01)
- [8]住房承租权特别保护法律研究[D]. 张焱. 西南政法大学, 2019(08)
- [9]“住宅专项维修资金业主自管模式”的立法构建研究[D]. 施润. 西南政法大学, 2017(08)
- [10]社区治理与业主大会制度研究[A]. 深圳市物业管理行业协会. 2016年中国物业管理协会课题研究成果, 2016
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